Цены на недвижимость в 2019 году

Будут ли дорожать квартиры в России в 2019 году — какой прогноз цен на недвижимость в стране дают сегодня эксперты.

Состояние рынка недвижимости и дальнейшие его перспективы вызывают стабильный интерес. Покупка или продажа квартиры — дело довольно ответственное, и выбор правильного момента для совершения такой сделки важен. В каких-то случаях стоит поспешить со сделкой, а в каких-то — разумнее подождать.

Будут ли в 2019 году дорожать квартиры в новостройках

Да, на этом сходятся все серьезные аналитики, и тому есть вполне объяснимые причины.

В 2019 году закончится целая эпоха рынка недвижимости в России — время долевого строительства. Правила такой формы приобретения жилья и финансирования строительства постоянно ужесточались, но это не спасало от новых случаев невыполнения застройщиками своих обязательств. По всей стране стоят незавершенные стройки, а обманутыми дольщиками, которые требуют защиты своих прав, давно никого не удивить.

Государство в конце концов решило — хватит. В 2019 году долевое строительство упраздняется, ему на смену приходит проектное финансирование.

На практике все это будет означать, что застройщики больше не смогут использовать деньги будущих жильцов на строительство. Купить квартиру в строящемся доме будет возможно, но деньги покупателей будут аккумулироваться на специальных счетах в банках, и девелопер получит их только тогда, когда полностью сдаст дом.

Такие правила, как предполагают законодатели, будут лучше защищать права покупателей недвижимости. Застройщики не смогут работать по принципу финансовых пирамид или сбегать с деньгами дольщиков.

Однако есть у этого, безусловно важного и нужного, нововведения и обратная сторона. Во-первых, свои риски и финансовые затраты девелоперы начнут учитывать в цене квадратного метра жилья. Так что цены квартир в новостройках обязательно станут выше. Во-вторых, вероятнее всего, строительный рынок в России станет более монополизированным. Из-за новых правил с него уйдут небольшие компании, а останутся “монстры” рынка. Монополизация — это всегда рост цен.

Немаловажно и то, что застройщикам больше не будет никакого смысла продавать будущие квартиры по сниженным ценам. Даже на этапе строительства они будут реализовываться по конечной стоимости.

По итогам всего 2019 года аналитики ждут роста цен на жилье в новостройках на 10-15%.

Цены на недвижимость в 2019 году

Что будет происходить с ценами на вторичное жилье

В сегменте вторичного жилья картина будет ровно противоположная. Здесь эксперты ждут дальнейшего снижения цен, поэтому тем, кто собирается продавать жилье, лучше делать это сейчас. Даже несмотря на то, что цены в этом сегменте в последнее время упали. Дальше для продавца будет только хуже.

Как отмечают аналитики, в данный момент на рынке вторичной недвижимости сложилась ситуация, при которой цены диктует покупатель. При этом продавцы не всегда согласны с этим мириться, сами они купили жилье по более высоким ценам и не хотят терять. В результате квартиры продаются даже не месяцами, а годами, не находя покупателя.

Однако некоторые продавцы ждать не могут. Им деньги нужны срочно, и они соглашаются на цену покупателя, делая существенный дисконт. Таких сделок становится все больше, и они влияют на состояние рынка. Тренд на снижение цен становится все более явным.

Каких-либо существенных факторов, которые могли бы изменить эту ситуацию, эксперты рынка недвижимости не видят.

Самое важное, что состояние экономики в России и уровень благосостояния простых людей не особенно способствуют какому-то оживлению на рынке жилья. Продавцов квартир по-прежнему больше, чем покупателей, что и позволяет последним диктовать цены.

Прогноз экспертов по ценам на квартиры во “вторичке” — в 2019 году они снизятся на 5-15%.

Эксперты не советуют покупать квартиры в России в 2019 году

Эксперты не уверены, стоить ли покупать квартиры в 2019 в России. Учитывая экономические показатели, падение уровня заработных плат и пенсионных выплат, многие аналитики уверены, что покупка недвижимости не станет хорошим капиталовложением для граждан Российской Федерации. Однако, некоторые эксперты прогнозируют падение цен на недвижимость: аналитики видят в этом свои плюсы и минусы.

Стоит ли покупать квартиру в 2019 году в России

Эксперты расходятся во мнении по поводу покупки квартир или других видов недвижимости в России в 2019 году. Проблема, по мнению аналитиков, заключается в том, что на сегодняшний день стоимость жилья зависит от многих факторов.

На данный момент Россия находится в неоднозначном экономическом положении. С одной стороны, активное строительство новых многоэтажек, начавшееся в 2019 году, продолжится и в следующем. Для потенциальных покупателей это означает, что существует возможность приобрести квартиру по меньшей цене.

Цены на недвижимость в 2019 году

Аналитики, которые считают, что покупка жилья в 2019 году станет хорошим приобретением, уверены, что вклад в недвижимость на данный момент является одним из самых стабильных капиталовложений в России.

Так сложилось исторически, замечают эксперты, что подавляющее количество граждан, уже сталкивающихся с кризисными явлениями в государственной экономике, более склонны к тому, чтобы вкладывать капитал в недвижимость и сдавать в аренду, чем хранить средства в банке. В целом эксперты прогнозируют понижение цен на недвижимость примерно на 10%.

Могут ли в России в 2019 году подняться цены на покупку квартир

В противовес положительным прогнозам некоторые эксперты считают, что покупка недвижимости в 2019 году -невыгодное капиталовложение, и понижение цен на квартиры ждать не приходится. Последние события оказали крайне негативное влияние на экономику Российской Федерации и привели к ее упадку.

Существует вероятность, при которой экономический упадок приводит к понижению цен на недвижимость, однако в данном случае долю своих инвестиций могут потерять люди, сдающие квартиры или дома в аренду. Кроме того, количество квартир увеличивается с каждым годом, а значит вынуждает застройщиков понижать цены, чтобы повысить конкурентоспособность.

Цены на недвижимость в 2019 году

Одним из важнейших факторов, который подкрепляет отрицательные прогнозы аналитиков, является уровень заработных плат. Каждый год цены на продовольствия, одежду и много другое повышаются, при этом зарплаты остаются на том же уровне, либо понижаются.

Неплатежеспособность граждан вынуждает застройщиков устраивать всевозможные акции и понижать цену жилья любыми способами. Из-за складывающейся тенденции, эксперты прогнозируют не только понижение цен на недвижимость, но и качества ее исполнения.

Многие российские бизнесмены также уверены, что цены на недвижимость в РФ в 2019 году будут расти. Причина заключается в том, что возрастание цен на строительные материалы, транспортировку и другие не менее важные факторы, вынудит застройщиков реализовывать недвижимость по большей цене. Наиболее ожидаемо повышение цен в столице Российской Федерации и области.

Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2019 год

Рынок недвижимости московского региона давно страдает от затоваривания, и дополнительные 25 млн кв. м жилья, которые выйдут в ближайшие годы, еще более ужесточат конкуренцию между застройщиками. Ситуация со спросом также не внушает оптимизма: доходы населения в лучшем случае стагнируют, а ипотека может подорожать уже осенью. Так что надежды на скорый рост цен вряд ли оправданны, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».

Предложение

В последние годы рынок жилья московского региона страдает от затоваривания. Несмотря на рост спроса в среднем по рынку – в 2017 г. Росреестр зарегистрировал в Москве почти в три раза больше ДДУ, чем в 2015-м, в за семь месяцев 2018 г. показатель увеличился еще на 46%, объем предложения новостроек в столице не снижается. Скорее наоборот: если в конце 2015 г. на рынке Москвы между Третьим транспортным кольцом (ТТК) и МКАД продавалось примерно 1,15 млн кв. м новостроек, то в конце июля 2018-го – 1,73 млн кв. м (см. «Новостройки Москвы: итоги 2015-го»; «Новостройки Москвы в июле 2019 года: объемы нового строительства вновь резко выросли»).

При этом общий объем предложения на первичном рынке Москвы и области остается стабильным (на уровне 7-7,5 млн кв. м) за счет снижения объемов нового строительства в Подмосковье, прежде всего дальнем и среднем.

Причина затоваривания – огромные объемы нового строительства в Москве, существенно превышающие объемы поглощения. Из-за того что московские застройщики строят значительно больше, чем продают, на рынке растет доля готового первичного жилья. По данным «ИРН-Консалтинг», во II квартале 2018 г. доля готовых новостроек между ТТК и МКАД составила 34% против 30,2% годом ранее. За год количество готовых корпусов увеличилось на 26,5%, квартир – на 18,6%, а квадратных метров – на 21%. (См. «Доля готовых новостроек превысила треть рынка Москвы».)

Многие рассчитывали, что объем предложения достигнет пика в I половине 2018 г., перед вступлением в силу поправок к закону о долевом строительстве, серьёзно ужесточающих контроль над деятельностью застройщиков, а затем пойдет на спад. Однако уже в июле объемы нового строительства вновь резко выросли: только в «старой» Москве, без учета элитного центра, стартовали продажи в 26 новых корпусах – см. «Новостройки Москвы на старте продаж в июле 2019 года: что, где, почем». А в целом на территории столицы девелоперы в июле получили разрешения вывести на рынок 42 новостройки, сообщил Москомстройинвест.

Все дело в нюансах обновленного 214-ФЗ: чтобы строить и продавать квартиры по старым правилам, девелоперам не обязательно было выводить проект на рынок до 1 июля 2018 г. – достаточно было до часа Х получить разрешение на строительство. Этим застройщики и занимались: за первые шесть месяцев 2018 г. в Москве было выдано разрешений на возведение 17,7 млн кв. м жилья против 4 млн кв. м в I полугодии 2017 г. Еще 7,23 млн кв. м жилья можно построить по выданным за январь-июнь 2018 г. разрешениям в Московской области. Для сравнения: в I полугодии прошлого года подмосковные власти выдали разрешений на 1,3 млн кв. м жилья. Напомним, большая часть жилья в Подмосковье традиционно возводится недалеко от МКАД и рассчитана на спрос со стороны жителей столицы.

Дополнительные 25 млн кв. м новостроек плюс к тем миллионам еще не введенных в эксплуатацию квадратных метров, разрешения на строительство которых были получены до 2018 г., — это замечательно для населения, потому что, по-видимому, в ближайшие годы квартирный вопрос будет решен хотя бы в масштабах двух отдельно взятых субъектов федерации. Благо жилья будет не только много, но и стоить оно будет меньше: ведь если рынок затоварен даже при нынешних объемах, дополнительные 25 млн кв. м можно будет продать только при условии существенного снижения цен или резкого повышения платежеспособного спроса. Последнее, к сожалению, вряд ли осуществимо в обозримом будущем.

Спрос

Динамика доходов населения, резко упавших в кризис 2014 г., по-прежнему остается отрицательной. По итогам 2017 г. реальные располагаемые доходы москвичей сократились на 1,4% по сравнению с 2016 г. В 2018 г. после небольшого роста в связи с выборами (за счет повышения выплат бюджетникам и пенсионерам) показатель вновь упал в мае — сразу на 12% относительно прошлого года.

При этом, как уже было сказано выше, продажи новостроек в последние два года росли, а в конце прошлого года наметилось оживление и на вторичном рынке. Главным драйвером спроса на жилье была ипотека, вернее – очень быстрое снижение ставок по кредитам. По данным «Дом.рф», в I полугодии 2018 г. средневзвешенная ставка выдачи составила 9,62% (-1,88 п.п. к I полугодию 2017 г.), в том числе по кредитам на новостройки — 9,26% (-1,45 п.п. к июню 2017 г.), а на приобретение вторичного жилья – 9,57% (-1,73 п.п.). Благодаря удешевлению ипотеки количество выданных ипотечных жилищных кредитов в Москве и Подмосковье в I полугодии 2018 г., по данным Банка России, выросло в 1,6 раза в годовом выражении — до 72,2 тыс. единиц. Еще больше — в 1,7 раза (до 271,3 млрд руб.) — увеличился объем выдачи ипотеки: так как доходы населения в лучшем случае стагнировали, а сбережения — истощались, покупатели были вынуждены замещать собственные средства кредитными.

Ипотека дешевела вслед за снижением ключевой ставки Банка России, которая с марта прошлого года по март этого упала с 10 до 7,25%. Однако на трех последних заседаниях ЦБ ставку не уменьшал, объясняя это возросшими макроэкономическими и инфляционными рисками, и пообещал вернуться к рассмотрению этого вопроса не ранее 2019 г. Однако денежно-кредитная политика вряд ли смягчится и в будущем году – наоборот, учитывая угрозу новых американских санкций, ЦБ, по-видимому, достаточно скоро будет вынужден повысить ключевую ставку.

Напомним, внесенный в начале августа на рассмотрение американского Сената «Акт по защите американской безопасности от агрессии Кремля 2018» предполагает запрет на операции с новыми выпусками российского госдолга со сроком обращения более двух недель, а также запрет на долларовые операции для российских госбанков.

Анонс этих мер уже привел к распродаже российских ценных бумаг и обвалу рубля. Буквально за десять дней курс отечественной валюты снизился более чем на 8%, с 62,5 руб. за доллар в конце июля до 67,7 руб. 10 августа. Одновременно доходность 10-летних российских госбумаг (облигаций федерального займа) достигла отметки 8,32% годовых впервые с января 2017 г., а индекс РТС просел до минимума с 24 августа 2017 г.

Если санкции будут введены, привлечение иностранного финансирования для российского государства, банков и компаний, и без того сильно осложненное санкциями 2014 г., значительно подорожает. А значит, и внутри страны кредитные ставки пойдут вверх, чтобы компенсировать выпадающие источники заемных средств. Вырастет ключевая ставка, доходность облигаций и депозитов. Неизбежно подорожает и ипотека. (См. «Ипотека в России может подорожать из-за новых санкций».)

Что еще хуже, пострадают и реальные доходы населения — не только из-за санкций и ослабления рубля, но и в связи с повышением НДС с 2019 г. На фоне увеличения темпов инфляции люди будут вынуждены все больше тратить на повседневные нужды, их сбережения будут таять, а возможности откладывать что-то на крупные покупки, типа недвижимости, сильно сократятся, даже если ухудшение макроэкономической ситуации не приведет к резкому сокращению зарплат, как это было в 2014-2015 гг.

Цены

Приостановка падения и небольшой отскок цен в некоторых сегментах в последние месяцы – это временное явление, связанное главным образом с резким удешевлением ипотеки, а не свидетельство разворота рынка. В обозримом будущем цены на жилье в московском регионе вновь начнут снижаться на фоне увеличения разрыва между уровнем спроса и объемом предложения.

Существует теоретическая возможность, что не все запланированные объемы будут выведены на рынок из-за массового банкротства застройщиков, не выдержавших конкуренции, ужесточения законодательства и т.п. Однако, учитывая все еще высокую маржинальность строительного бизнеса в Москве, такое развитие событий маловероятно. Конечно, разорение отдельных компаний не исключено, однако желающие занять их место всегда найдутся – столичный рынок по-прежнему очень привлекателен для девелоперов из регионов. Поэтому, скорее всего, если не все, то большая часть запланированных проектов пополнит объемы предложения, что окажет очень существенное давление на стоимость жилья.

На вторичном рынке цены еще относительно долго продержатся на нынешнем уровне – продавцы-частники, как обычно, будут всячески сопротивляться снижению стоимости своих квартир, хотя в итоге экономика все равно возьмет верх над психологией. А на первичном рынке уже достаточно скоро можно ждать увеличения дисконтов для конкретных покупателей, еще большего распространения скидочных акций и т.п. Новые объекты будут выходить с более низким ценником, чем в существующих, а рост стоимости метра по мере повышения стадии готовности сократится до минимума. В результате средний по рынку уровень цен будет снижаться примерно на 5-7-10% в год, и концу 2020-2021 гг. просядет еще примерно на 15-20%. Перехода рынка к устойчивому росту цен можно будет ждать еще примерно года через два, после того как рассосется избыток предложения.

Прогноз цен на недвижимость в 2019 году в Санкт-Петербурге

Судя по прогнозу цен на недвижимость в Санкт-Петербурге, в рост в 2019 году сперва пойдут новостройки. Вторичка тоже не будет стоять на месте — поскольку ассортимент недорогих квартир постепенно будет уменьшаться при стабильном спросе, рано или поздно продавцы поднимут планку. Поэтому с точки зрения инвестирования строящиеся дома выглядят более привлекательно.

В ноябре 2019 года на «круглом столе» в пресс-центре информационного агентства «Интерфакс Северо-Запад» застройщики Санкт-Петербурга обсудили цены на жилье в будущем году.

Первые итоги 2019 года рынка недвижимости Санкт-Петербурга подвел Ильдар Хусаинов, директор федерального агентства недвижимости «Этажи». Он отметил, что цены на недвижимость постоянно растут, а темпы ввода нового жилья в текущем году замедлились.

Застройщики планируют равномерный рост цен на недвижимость, в зависимости от ликвидности того или иного проекта. «В ноябре прайс на объекты недвижимости менялся несколько раз в связи с большим спросом, который связан, в том числе, и с изменениями в законе. Многие покупатели опасаются предстоящих изменений, и как следствие, роста цен и стремятся приобрести жилье в 2019 году», — рассказала Марианна Ивлева, начальник отдела маркетинга ГК «КВС».

Драйвером рынка по-прежнему остается ипотека. «За последние 9 месяцев ипотечный рынок вырос на 17%. Только в Санкт-Петербурге Сбербанк выдал кредиты на сумму 80 млрд рублей, а это 34.800 сделок», — отметил Вячеслав Лебедев, директор управления по работе с партнерами Сбербанка.

В компаниях застройщиков доля ипотечных сделок велика. В основном это касается жилья массового спроса — порядка 60% сделок осуществляется с помощью ипотечного кредитования. В объектах бизнес-класса доля сделок с привлечением ипотечных кредитов ниже.», — сообщила Марианна Ивлева, начальник отдела маркетинга ГК «КВС». Другие застройщики также подтвердили, что доля ипотечных сделок превалирует в их компании.

Оставьте ответ

Ваш электронный адрес не будет опубликован.

Пожалуйста, дайте оценку материала на этой странице: 1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...